Staatssteunregeling

Vanaf 1 januari 2011 is de Staatssteunregeling van kracht. Corporaties mogen nog maar 10% van hun woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven de €33.614. Vanaf die datum moet 90% van de woningen met een huurprijs tot de huurprijsgrens (€652,52 in 2011, €664,66 in 2012) verhuurd worden aan huishoudens met een gezamenlijk huishoudeninkomen tot €33.614 (prijspeil 2011; in 2012 geldt €34.085). Dat betekent dat huishoudens met een inkomen boven de Europa-grens nog maar beperkt in aanmerking komen voor een sociale huurwoning tot de huurprijsgrens.

Om meer zicht te krijgen op het effect op de betaalbaarheid voor huishoudens met een inkomen net boven de Europa-grens, is een analyse uitgevoerd op basis van het Woononderzoek Nederland (WoON 2009). Allereerst wordt gekeken naar de omvang en samenstelling van de verschillende inkomensgroepen en daarna is ingezoomd op de betaalbaarheid van woningen en de bereikbaarheid van woningen voor de verschillende inkomensgroepen. Voor de analyse is de groep met een belastbaar inkomen boven de €33.614 uitgesplitst naar huishoudens met een belastbaar inkomen tussen €33.614 en €43.000 en huishoudens met een belastbaar inkomen boven de €43.000.

De omvang en samenstelling van de Europa-doelgroep

Tot 2011 was de BBSH-doelgroep de primaire doelgroep van de corporaties. In 2009 (de peildatum van het WoON 2009) behoorde 28,8% van de huishoudens tot deze categorie. De doelgroep die door de Europese regelgeving is ontstaan is ruimer: 42,2% van de huishoudens behoort hiertoe. Daarnaast heeft 11,0% van de huishoudens een inkomen dat net boven de €33.614 ligt (€33.614 - €43.000). Het gaat dan om 800.000 huishoudens.

Figuur 1: Verdeling huishoudens naar inkomen (bron: WoON2009, bewerking Explica)

De BBSH-doelgroep bestaat voor een groot deel uit eenpersoonshuishoudens. Voor de overige huishoudens met een inkomen onder de Europa-grens geldt dit nog sterker. Dit wordt veroorzaakt door de inkomensgrens. Waar de BBSH-doelgroep verschilt voor een- en meerpersoonshuishoudens, is dat bij de Europa-doelgroep niet het geval. Daar geldt voor alle huishoudens dezelfde grens. De inkomensrange tussen BBSH-grens en Europa-grens is dus groot voor alleenstaanden. Hierdoor vallen relatief veel alleenstaanden binnen de Europa-doelgroep.

Figuur 2: Inkomensgroepen naar samenstelling van het huishouden (bron: WoON2009, bewerking Explica)

De inkomensverdeling is niet in alle delen van Nederland hetzelfde. De vier grote steden hebben, zoals bekend, een relatief hoog aandeel huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens in vergelijking tot het landelijke aandeel en een relatief laag aandeel hoge inkomens. In de vier grote steden wonen ook relatief minder mensen met een inkomen boven de €43.000. Als het gaat om het aandeel huishoudens met een inkomen tussen €33.614 - €43.000 is er relatief weinig verschil tussen de vier grote steden en de rest van Nederland.

Figuur 3: Verdeling inkomensgroepen naar 4 grote steden (bron: WoON2009, bewerking Explica)

Betaalbaarheid voor de Europa-doelgroep

Naast de omvang van de verschillende inkomensgroepen, is het ook relevant om te weten hoe de verschillende inkomensgroepen nu wonen. Op deze manier kan meer inzicht worden verkregen in de betaalbaarheid van het wonen voor de verschillende inkomensgroepen. Het aandeel huishoudens dat een koopwoning bewoont loopt sterk op met het inkomen. Van de huishoudens in de BBSH-doelgroep is dit 28%, bij de huishoudens met een inkomen boven de €43.000 is dit opgelopen tot 82%. Van de huishoudens met een inkomen tussen €33.614 - €43.000 woont 56% in een koopwoning.

Figuur 4: Inkomensgroepen naar eigendomsverhouding (bron: WoON2009, bewerking Explica)

Een nadere uitsplitsing naar huurprijsklasse van de woning laat zien dat er nog relatief veel huishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €43.000 in een woning wonen tot de liberalisatiegrens. Het gaat om 40% van alle huishoudens in deze inkomenscategorie. Slechts een beperkt aandeel van deze huishoudens woont in een woning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Figuur 5: Inkomensgroep naar prijsklasse huurwoningen (bron: WoON2009, bewerking Explica)

Zoals al opgemerkt, woont meer dan de helft van de huishoudens met een inkomen tussen €33.614 - €43.000 in een koopwoning. Bijna de helft van de huishoudens in een koopwoning in de categorie €33.614 - €43.000 woont in een woning met een WOZ-waarde onder de €200.000.

Figuur 6: Inkomensgroep naar prijsklasse koopwoningen (bron: WoON2009, bewerking Explica)

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd, dat er relatief veel huishoudens met een inkomen tussen €33.614 - €43.000 in een huurwoning wonen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (40%). Wat betekent het als deze huishoudens opeens minimaal €650 huur moeten gaan betalen? Huishoudens met een inkomen tussen €33.614 - €43.000 zijn gemiddeld €460 aan huur kwijt, de netto huurquote komt daarmee uit op 21%. Dit betekent, dat huishoudens in deze inkomenscategorie gemiddeld 21% van het inkomen kwijt zijn aan de huur van de woning. Inclusief overige woonlasten (zoals energie, lokale heffingen, verzekeringen etc.) komt dat neer op gemiddeld 31% van het inkomen. Daarmee zijn huishoudens in deze inkomenscategorie een kleiner deel van het inkomen kwijt aan het wonen dan huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens of huishoudens met een inkomen tot €33.614. Huishoudens met een inkomen boven €43.000 geven het geringste aandeel van het inkomen uit aan wonen.

Figuur 7: Betaalbaarheid van huurwoningen, naar inkomensgroep (bron: WoON2009, bewerking Explica)

Nu huishoudens met een inkomen boven €33.614 niet meer in aanmerking kunnen komen voor een nieuwe huurwoning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, heeft dit flinke consequenties voor de huur- en woonquote na verhuizing. Uitgaande van de gemiddelde huurprijzen die nu betaald worden door deze groep, betekent dit een huurprijs die minimaal €200 hoger ligt dan de huidige gemiddelde huurprijs van €460. Voor beide inkomensgroepen betekent dit een stijging van de gemiddelde huur- en woonquote met ruim 9 procentpunten. De woonquote van beide groepen komt daarmee uit op ruim 40, vergelijkbaar met huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens en huishoudens met een inkomen tussen de BBSH-grens en €33.614.

Figuur 8: Betaalbaarheid bij minimale huurprijs op liberalisatiegrens (bron: WoON2009, bewerking Explica)

Maar worden de woonlasten van deze inkomensgroep dan hoog of te hoog? Een eerste manier om hier naar te kijken is om te kijken (in het WoON 2009) naar de woonquote van huishoudens die de afgelopen twee jaar zijn verhuisd van een huurwoning naar een koopwoning. Opvallend is dat de woonquote van deze huishoudens ook rond de 40 ligt voor huishoudens met een inkomen tussen de €33.614 en €43.000. Daarbij moet worden opgemerkt dat de verhoging van €200, waar mee gerekend is, de minimale verhoging van de huur is, namelijk tot net boven de aftoppingsgrens. Voor huishoudens met een inkomen net boven de €33.614 wordt de woonquote al snel hoger dan 40%.

Een opmerking hierbij is dat de financierbaarheid steeds meer een probleem wordt. Zowel op de koopwoningmarkt als bij huurwoningen van institutionele beleggers als Vesteda of Amvest worden inkomenseisen gesteld. Op de koopmarkt zijn deze eisen het afgelopen jaar bovendien behoorlijk aangescherpt.

Figuur 9: Woonlasten van huishoudens die verhuisd zijn van huur naar koop (bron: WoON2009, bewerking Explica)

Beschikbaarheid van woningen

Naast de financiële beperkingen is ook het aanbod van woningen van belang. Op dit moment bestaat 59% van de woningvoorraad uit koopwoningen en 41% uit huurwoningen. Het merendeel van de huurwoningen heeft een huurprijs tot de liberalisatiegrens. Slechts 1% van de totale woningvoorraad heeft een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €700. Dit is een beperkte hoeveelheid woningen, ongeveer 70.000 woningen. En het is juist dit segment waar deze groep met een inkomen net boven de €33.614 voor in aanmerking komt.

Ook de koopvoorraad in dit segment is beperkt van omvang. Landelijk gezien bestaat 6,1% van de woningvoorraad uit koopwoningen met een WOZ-waarde tot €150.000. Bovendien zijn de regionale verschillen erg groot. Dit betekent dat het voor huishoudens met een inkomen net boven €33.614 in bijvoorbeeld de regio Amsterdam veel lastiger wordt om een geschikte woning te vinden dan in de regio’s in Noord-Nederland of in de regio Rotterdam.

Figuur 10: Woningvoorraad naar prijsklasse in de huursector en de koopsector (bron: WoON2009, bewerking Explica)