Asset management

Asset Management

CORPORATIES HEBBEN ZICH DOELEN GESTELD, EEN STRATEGIE GEFORMULEERD. MAAR DE FINANCIËLE MIDDELEN ZIJN NIET ONBEPERKT. ER ZULLEN KEUZES GEMAAKT MOETEN WORDEN. MAAR WELKE KEUZES DAN? MET WELKE INZET WORDEN DE GEFORMULEERDE DOELEN GEREALISEERD? WELKE ONTWIKKELINGEN OP DEMOGRAFISCH VLAK, MAAR OOK ECONOMISCH EN SOCIAAL, ZIJN VAN INVLOED OP DE KEUZES? EN HOE VERTALEN DEZE KEUZES ZICH DAN NAAR DE JUISTE INZET VOOR DE WIJK, HET COMPLEX EN DE INDIVIDUELE WONING? EN WAT HEEFT DAT VERVOLGENS VOOR IMPACT OP DE ORGANISATIE, FINANCIEEL EN ORGANISATORISCH? ALLEMAAL VRAGEN WAAR EEN CORPORATIE MEE TE MAKEN KRIJGT ALS HET GAAT OM STRATEGISCH VOORRAADBELEID.

Strategisch voorraadbeleid (SVB) bij corporaties betreft beslissingen over complexen en woningen. Sloop, grootschalige renovatie, verbetering van de energetische kwaliteit, verkoop, aankoop, huurprijsbeleid (streefhuurpercentages) spelen hierbij een rol. Het gevaar bestaat dat in de uitvoering van het SVB, bij het nemen van beslissingen over individuele complexen, de grote lijnen en de samenhang uit het oog worden verloren. Het is dan ook nodig de juiste informatie, op het juiste schaalniveau beschikbaar te krijgen. Voor het SVB zijn vijf samenhangende schaalniveaus van belang: regio – gemeente – wijk – complex – woning.

De regionale woningmarkt

Het eerste schaalniveau is de regio. Het is belangrijk om de regionale woningmarktontwikkelingen goed in beeld te hebben. Daarbij gaat het zowel om de kwantitatieve als de kwalitatieve woningvraag, nu en in de toekomst. De woningmarkt is voor een groot deel regionaal, houdt niet op bij de gemeentelijke grenzen. Besluiten op lokaal niveau moeten dan ook aansluiten bij de regionale woningmarktontwikkelingen. Vaak blijkt de optelsom van de gemeentelijke plannen niet aan te sluiten bij de prognose of de prognoses van de woningbehoefte op regionaal niveau.

Vraag en aanbod op lokaal niveau

De gemeente is een belangrijke speler op de woningmarkt. Voor corporaties is dit de partij waarmee afspraken gemaakt worden over omvang en eventueel samenstelling van de sociale voorraad. Goede samenhang tussen de gemaakte afspraken en het strategisch voorraadbeleid van de corporaties is nodig. Daarnaast kan actualisatie van het strategisch voorraadbeleid ook aanleiding zijn om afspraken te herzien. De toekomst staat niet vast, maar wordt mede bepaald door de keuzes die beleidsmatig worden gemaakt. Wordt in de ene gemeente gebouwd of in de andere, of wordt ingezet op verbetering van de leefbaarheid. Uiteindelijk beïnvloeden ook deze strategische keuzes de toekomst.

Lees ook Woningbehoefte

Monitoren van wijkontwikkelingen

Tussen de wijken in een gemeente kunnen grote verschillen bestaan. Het is dan ook nodig om de ambities en de te verwachten ontwikkelingen op gemeentelijk niveau gebiedsgericht uit te werken. Een groot deel van de bewoners is gericht op de eigen wijk en verhuist bij voorkeur binnen de eigen wijk. Voor het strategisch voorraadbeheer is het wijkniveau dan ook een relevant schaalniveau: op wijkniveau zijn namelijk niet alle verhuisstappen mogelijk. Elke wijk heeft veelal een eigen functie op de woningmarkt. Voor corporaties speelt ook nog mee of zij veel of weinig bezit hebben in een wijk. Een dominante aanwezigheid zal een andere inzet vragen dan als de corporatie slechts een van de partners is in een wijk. De toekomst van de wijk ligt deels al vast. Immers, een groot deel van de bewoners zal er over 10 jaar nog steeds wonen. Maar de behoefte van deze groep verandert wel. Daarnaast wordt de toekomst van een wijk beïnvloed door ingrepen, zoals sloop-nieuwbouw.

Woningcomplexen

Het complexniveau is voor de uitvoering van het strategisch voorraadbeleid een belangrijke eenheid. Veel beslissingen worden op het niveau van het complex genomen. Beslissingen over onderhoud, renovatie of sloop vinden in het algemeen op dat niveau plaats. De marktsituatie, onderhoudssituatie en energetische kwaliteit zal voor woningen in één complex dan ook vaak overeenkomen. Maar de feitelijke situatie (huurniveau, woonduur, type huishoudens) kan binnen een complex sterk verschillen. Uiteraard hangen doelgroepontwikkeling en vastgoedsturing sterk samen. Zowel de huidige kwaliteit van het complex en de kenmerken van de huidige bewoners, maar ook de (verwachte) toekomstige ontwikkeling van woningvraag en doelgroepen zijn van invloed op het strategisch voorraadbeleid op complexniveau.

De individuele woning

Uiteindelijk gaat het om de individuele woningen. Ook op complexniveau kan gevarieerd met woningen worden omgegaan. Een deel van de woningen kan bijvoorbeeld worden samengevoegd, verkocht of gelabeld voor een specifieke doelgroep of klantgroep. Nog belangrijker dan de eventuele verschillen in de technische kwaliteit van de woningen is de variatie die bestaat in huishoudens die de woningen bewonen.